ZobaczDom.pl

Mały dom mieszkalny z miejscem na kozę i samochód teściowej.

MAŁY DOM - Jest to bardzo atrakcyjna forma budownictwa mieszkaniowego. Chcąc wyjaśnić czym jest mały dom mieszkalny natrafiamy na kłopot. Określenie to pasuje do każdego małego budynku, w którym mieszkają ludzie.

A jednak oznacza to specyficzny  jego rodzaj, ciągle jeszcze, chyba błędnie, zaliczanego do kategorii budownictwa jednorodzinnego. By wyjaśnić o co chodzi zróbmy szybki, encyklopedyczny przegląd definicji rodzajów domów mieszkalnych, a zaczniemy od pojęć podstawowych.

 

Mieszkanie - najogólniej jest to pomieszczenie, w którym się mieszka. Składa się z pokoi, kuchni, łazienki...Może dotyczyć domu jednorodzinnego, ale zwykle używamy go w odniesieniu do domu wielorodzinnego, gdzie znajduje się ich od kilku do kilkudziesięciu.
Kawalerka to mieszkanie małe, jednopokojowe z łazienką i kuchnią, przeznaczone dla osób samotnych lub żyjących w okresie przedmałżeńskim. Garsoniera natomiast jest określeniem o francuskim rodowodzie, które przypisałbym mieszkaniu typu kawalerka, ale posiadanym jako dodatkowe drugie lub trzecie obok mieszkania podstawowego. Tu gości przyjmuje się dyskretnie i pracuje w odpowiedniej izolacji lub jest to mieszkanie w innym mieście.

 

Apartament ma dwa znaczenia . Jest to luksusowe, duże mieszkanie, lub zespół pomieszczeń w hotelu znajdujący się pod jednym numerem.  Ostatnio dużym zainteresowaniem cieszą się mieszkania apartamentowe z garażami w podpiwniczeniu w małym domu mieszkalnym.

 

Kwatera jest mieszkaniem lub pokojem przeznaczonym do zamieszkania czasowego. Nazwa kwaterunek i urząd kwaterunkowy oznacza przydzielanie miejsca zamieszkania i nazwę instytucji zajmującej się gospodarką lokalową. Kwaterka to nie jest mała kwatera.

 

Dom jest określeniem ogólnym i wieloznacznym. Generalnie oznacza budynek przeznaczony do mieszkania, pracy, na siedzibę różnorodnych instytucji, ale jest pojęciem szerszym, którego wyjaśnienie w Słowniku języka polskiego zajmuje prawie jedną stronę drobnego druku.

 

Dom jednorodzinny oznacza budynek, gdzie mieszka jedna rodzina. Domy jednorodzinne mogą mieć różnorodne formy zabudowy i własności. Mogą być budowane z katalogów domów typowych lub projektowane indywidualnie. Aktualnie domy jednorodzinne nie mają prawnych limitów wielkości i kształtu bryły. Lokalnie w planach zabudowy gminy ustanawia się indywidualne restrykcje dotyczące ich wysokości, usytuowania na działce, kształtu dachu, czy proporcji powierzchni działki zabudowanej do niezabudowanej - obsadzonej zielenią. Czasami ogranicza się możliwość budowy domu jednorodzinnego razem z usługą lub rzemiosłem. Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu powinna zawierać wszystkie prawne ograniczenia budowy. Generalnie dom jednorodzinny może mieć dowolną ilość pomieszczeń i wewnętrzny podział funkcjonalny np. dla wielopokoleniowej rodziny, czy wydzielone miejsce do pracy kameralnej lub firmy gdzie przyjmuje się klientów. Przypomnijmy ich podstawowe rodzaje i określenia - definicje im przypisane i używane współcześnie.

 

Dom jednorodzinny wolnostojący jest to budynek przeznaczony dla jednej
rodziny stojący w pewnej odległości od granicy własnej działki i sąsiadów. Może być parterowy, wielokondygnacyjny, podpiwniczony lub nie, mieć stromy lub płaski dach, garaż wbudowany w bryłę domu, dobudowany lub postawiony oddzielnie. Przepisy budowlane dosyć szczegółowo opisują reguły jego budowy, gdyż jest to najpopularniejsza forma domu jednorodzinnego w Polsce. Mamy tu ogromną różnorodność form od domków małych, przypominających baraki lub duże altany, chaty i dwory, aż po potężne budowle przykryte kopułami, z piętrowymi tarasami z balustradami z tralek wskazujące na „pałacowe” aspiracje i wzbudzanie prestiżu dla ich mieszkańców.

 

Rezydencja aktualnie oznacza duży, reprezentacyjny, jednorodzinny dom wolnostojący na dużej działce. Tradycyjnie oznaczała pałac, siedzibę dostojnika państwowego, kościelnego lub innych, miejsce jego stałego pobytu,- „rezydowania”. Teraz rezydencje budują ludzie bogaci, gdyż przede wszystkim ich eksploatacja wymaga dużych kosztów utrzymania. Rezydencja zwykle ma basen, garaż na więcej niż dwa samochody, wysoki płot i strażnika. Rezydencje mają formy monumentalnych budynków z dziedzińcem lub dużych domów typu bungalow. Wśród licznych jej odmian wymieńmy rezydencję letnią, która jest miejscem wypoczynku letniego choć postawiona w górach służy również zimą. Wymaga ciągłego dozoru bo okazałością wabi złodziei. 

 

Dom letni lub letniskowy, w Rosji zwany daczą, jest domem budowanym na rekreacyjnych terenach poza miejskich, gdzie mieszczuchy odpoczywają nie tylko latem. Wiele takich domów jest odpowiednio ocieplonych i wyposażonych w systemy ogrzewania również zimą. Mamy tu przykłady małych, drewnianych domków o kształcie namiotu oraz średniej wielkości i dużych domów drewnianych i murowanych. Wiele wiejskich chat i całych gospodarstw przerabia się na domy i siedliska letniego wypoczynku. Małe domki nazywa się często domkami campingowymi, gdyż fabrycznie seryjnie produkowane są na wyposażeniu wielu domów wypoczynkowych i campingów. Domy murowane przez zimę bez ogrzewania zachodzą wilgocią i są trudne w utrzymaniu odpowiedniego mikroklimatu podczas ich okresowej eksploatacji.
Jednak podstawowym problemem domu letniego jest jego odpowiednie zabezpieczenie przed złodziejami.

 

Bungalow jest to parterowy, lekki dom z werandą, którego nazwa pochodzi z Indii, a jego formę na grunt europejski przywieźli Brytyjczycy. Domy te jako jednorodzinne domy wolnostojące i rezydencje zaczęto wznosić w Anglii, ale ich bryły projektowane tu przez nieprzygotowanych architektów doprowadziły do substandardowej zabudowy, stały się przykładem złej adaptacji formy domu z kraju zwrotnikowego na warunki europejskie. Podmiejskie rejony zabudowy takimi domami zaczęto w Anglii nazywać bungalowym nowotworem. Oczywiście urok domu budowanego wśród zieleni, wtopionego w ogród jest niezaprzeczalny. Trzeba to umieć dobrze zrobić, a są to najczęściej domy drewniane lub o konstrukcji mieszanej z dużymi oknami, gankami w postaci podcieni kryte rozległymi dachami o niedużym nachyleniu.

 

Willa to dom mieszkalny wolno stojący, zwykle jednorodzinny, otoczony zielenią. Nazwa ta pochodzi z Włoch, gdzie określano nią rezydencję właściciela ziemskiego, a później siedzibę wiejską różnych dostojników. Jest to duży dom murowany połączony z dużym ogrodem lub parkiem. Tarasy ogrodowe i pnącza oplatają dom ze wszystkich stron, a gorący klimat powodował budowę jednej lub kilku fontann chłodzących powietrze. Od frontu mając specjalną oprawę dekoracyjną podkreślają prestiż właściciela, a montowane w ogrodzie, tryskając z sadzawki nawadniają trawniki i tworzą odpowiedni mikroklimat. Stopniowo większe, tonące w zieleni domy zamożnych mieszkańców miast budowane na ich obrzeżach również zaczęto nazywać willami. Ale w naszym kraju plastikowe donice-kwiatony i mini fontanny są tu smutnym przykładem niespełnionych marzeń o osiągnięciu odpowiedniej majętności by prawdziwą willę zbudować.

 

Dom dostępny jest to określenie w języku polskim nowe, lansowane przez Muratora i wzorowane na amerykańskim „affordable home”, który oznacza dostępny, skromny i tani w budowie dom jednorodzinny. Dom, który spełniając wszystkie podstawowe funkcje mieszkania jest w zasięgu ręki przeciętnej rodziny i może być budowany w różnorodnych formach: od wolnostojącego po różne rodzaje zwartej zabudowy. Wymaga dużej dyscypliny technicznej podczas budowy oraz prawdziwego szacowania możliwości finansowych budującego, który nie będzie jego powiększał w trakcie budowy. 
Budowa małego domu dla osób nie mających doświadczeń i wyobraźni co do oceny jego wielkości na podstawie kolejnych faz budowy jest ciągiem dręczących wątpliwości co do trafnego wyboru i funkcjonalności domu. Ludzie o słabych nerwach powiększają go i zmieniają w trakcie budowy i w efekcie powstaje potworek z „wodogłowiem”, czyli dom, który ma kształt domu małego i niektóre elementy nieproporcjonalnie powiększone. Cena zaczyna przekraczać możliwości budującego więc dodatkowo szpetną, nieharmonijną formę wieńczy substandard estetyki wykończenia.

 

Dom bliźniaczy jest to określenie budynku powstałego przez „zwarcie” - połączenie dwu domów jednorodzinnych na wspólnej granicy ich działek. Połączenie to może polegać na wybudowaniu jednej wspólnej ściany, przez środek której przebiega granica między sąsiadami lub domy mają inną wspólną część budynku usytuowaną na granicy. Są połączone jakimś trwałym elementem budynku. Określenie „dom bliźniaczy” odnosi się zwykle do jednego mieszkania stanowiącego połowę budynku bliźniaczego. Można też używać określenia „segment bliźniaczy”. Bliźniak może być jedno lub dwujajowy, czyli połowy bliźniaka mogą być identyczne, w lustrzanym odbiciu, albo różne, wybudowane indywidualnie. Każda część „bliźniaka” stoi na własnej działce, chociaż między sąsiadami można zamiast jednego zbudować mur podwójny dobrze izolujący od hałasów. Taka podwójna ściana jest wygodna gdy sąsiedzi budują oddzielnie każdy swoją część.
Niestety rzadko można spotkać ładny dom bliźniaczy, w którym  zastosowano jednakowe materiały do budowy i wykończenia elewacji domu. Różne pokrycia, tynki, nieskoordynowana zmiana wielkości i stolarki okien i drzwi powodują powstanie brzydkiego budynku. Podobny efekt przynoszą przebudowy i powiększenia jednej połowy bliźniaka, które są bez estetycznego związku z sąsiadem. Wspólna ściana to wspólna odpowiedzialność nie tylko za izolację przeciwpożarową, ale za wspólny efekt architektoniczny.   

 

Dom szeregowy oznacza budynek mieszkalny powstający przez połączenie kilku
domów jednorodzinnych wspólnymi ścianami usytuowanymi na granicy działek. Domy jednorodzinne wchodzące w skład „szeregówki” nazywamy segmentami. Mamy segmenty skrajne i środkowe. Zwykle wszystkie segmenty domu szeregowego z jednej strony mają wejścia i wjazdy do garaży, a z przeciwnej - ogrody. Każdy dom stoi na jednym gruncie. Domy te stykają się na granicy działki ścianami mieszkań lub mieszkań i garaży. Ściany oddzielające sąsiadów muszą spełniać warunki ochrony przeciwpożarowej. Aktualnie mur ogniowy nie musi wystawać ponad dach, wystarczy jak będzie doprowadzony pod niepalne pokrycie dachu np. pod dachówkę.

Trzeba szczególnie uważać na sposób odprowadzenia wody z dachu domu szeregowego. Duża ilość daszków, skomplikowana bryła segmentu szeregowego jest tu utrudnieniem. Segment szeregowy powinien być prosty, gdzie jednoznacznie można wskazać jaki element budynku należy do jakiego właściciela. Więc wspólny komin, czy rura spustowa na granicy działek lub wspólna rynna od strony ogrodu to problem wart przemyślenia. Od strony ulicy łatwo odprowadzić deszcz do kanalizacji, a od strony ogrodu niestety nie. Często mały ogródek nie pozwoli na swobodne jej wsiąkanie w grunt, a z wielu względów trudno podjąć ryzyko przeprowadzenia rur pod budynkiem lub przez piwnicę na drugą stronę w kierunku ulicy.
Problemy akustyczne powodują, że między segmentami buduje się podwójną ścianę, wówczas na granicy jest szczelina dylatacyjna, choć oba mury stoją na wspólnym fundamencie.
Problemy niejednorodnego i nieskoordynowanego wykonawstwa opisanego przy domu bliźniaczym są tu spotęgowane. Różne  możliwości finansowe lub ambicja by prześcignąć sąsiada w bogatszym wykończeniu domu miesza się tu z autentyczną chęcią zrealizowania własnej indywidualnej jego wizji. Ale kończy się to zawsze źle, przynosi w efekcie brzydki zestaw segmentów.
Pewne znaczenie ma również fakt, że segment szeregowy jest tańszy od domu wolnostojącego, tańsze jest uzbrojenie i koszt działki. Stąd bierze się decyzja by rozpocząć jego budowę, choć wiele osób przystępujemy do niej mając aspiracje indywidualnego, wymarzonego wykonania z pomysłami zaczerpniętymi z domów wolnostojących czy bliźniaków. Jest to dramatycznie przeciwstawny punkt wyjścia bo dom szeregowy jest ideą wspólnego, demokratycznie uzgodnionego porządku budowy, przyjęcia wspólnych rozwiązań przez właścicieli wszystkich działek szeregowca. Są koncepcje, które od początku, z góry przewidują różne warianty indywidualnego rozwiązania elewacji lub całej bryły segmentu szeregowego. Ale załatwia to tylko część problemów. Podstawowy polega na zatrudnieniu jednego realizatora całego szeregu, uzgodnieniu wspólnych materiałów elewacyjnych i przeprowadzaniu indywidualnych zmian pod ścisłą kontrolą architekta. Tak na marginesie - architekci odrzucający „a priori” możliwość zmian w projekcie w trakcie budowy powinni wycofać się z projektowania ludziom domów.

 

Dom atrialny jest obecnie niepopularną w Polsce formą zwartej zabudowy jednorodzinnej. A szkoda, bo daje ciekawe rozwiązania. Kilkadziesiąt lat temu, kiedy poszukiwano rozwiązań alternatywnych dla budownictwa wielorodzinnego, domy atrialne były dobrym alibi. Podstawowym argumentem było uzyskanie tylu mieszkań na hektar w zabudowie atrialnej zwanej dywanową, co w blokach wielorodzinnych. Zbudowano kilka udanych osiedli w kraju. Zabudowa dywanowa powstaje gdy dwa domy szeregowe połączymy wspólnymi ścianami od strony ogrodu zostawiając tu w każdym segmencie jeden pokój bez dachu. Powstaje w ten sposób atrium - mini ogródek, z którego doświetlamy pokoje stykające się z trzecim sąsiadem. Dom może mieć piętro, ale uważajmy na zacienianie własnego lub cudzego atrium.

 

Każdy dom atrialny - segment zabudowy dywanowej stoi na osobnej działce, ale problemy ciasnego, w dwu szeregach połączenia domów (sąsiad z prawej, lewej strony i od tyłu) wymagają szczególnej uwagi. Zwłaszcza budowa wspólnych ścian otaczających atrium, czy wykonanie chociaż małego okapu dachu sąsiada nad naszym ogródkiem. Remont lub naprawa części segmentu nie powinna ingerować w segment sąsiada, urządzenie jego atrium, ale natura dywanowej zabudowy, podobnie jak tarasowej i szeregowej zmusza do powstania wspólnoty mieszkańców umiejącej rozwiązywać i uzgadniać problemy eksploatacji zespołu segmentów. Problemem jest odprowadzenie wody deszczowej, naprawa rynien i sprzątanie atrium, do którego warto zrobić wejście przez garaż bo do ogródka w atrium ziemi taczką przez salon wozić nie będziemy.

Oczywiście geneza powstania domów atrialnych nie pochodzi z reakcji na budownictwo wielkoblokowe, ale sięga czasów starożytnej Grecji i Rzymu. Atrium był to dziedziniec wewnątrz domu. W krajach gdzie słońce każe szukać cienia, reguły ciasno budowanego zespołu domów z atriami dały początek zwartej zabudowy dywanowej. Ale stosowanie jej w zimnych krajach przynosi nowe rozwiązania - umieszczanie szklanego dachu nad atrium i tworzenie zimowych ogrodów wokół, których usytuowane jest mieszkanie. Problemy akustyki między sąsiadami rozwiązuje podwójna ściana, a walor racjonalnego wykorzystania terenu w miastach jest ciągle aktualny. Niechęć do tej formy domu bierze się głównie stąd, że jak ktoś już myśli o domu to koniecznie z dużym ogródkiem i własnym płotem. A na to tu nie ma miejsca. Brak dużego trawnika jest przeszkodą, której wyobraźnia budujących pokonać nie może. Trzeba pomóc przez pokazywanie dobrych przykładów bo warto sięgać po ich propozycje na terenach miejskich, gdzie każdy metr gruntu ma coraz wyższą cenę.

 

Dom tarasowy jest budynkiem mieszkalnym wznoszonym na stromych stokach. Może być to dom typu atrialnego stojącego na własnym gruncie, ale najczęściej powstaje poprzez nasunięcie tarasu nad dom sąsiada znajdującego się niżej. Domy tarasowe tworzą relację współwłasności do gruntu, a budowane na płaskim terenie przybierają formę domu wielorodzinnego z mieszkaniami mającymi duże tarasy - loggie. Ich budownictwo rozwinęło się w krajach gdzie miasta otoczone wzgórzami zabudowały płaskie tereny więc nowa zabudowa powoli zaczęła wznosić się na stoki, oczywiście o południowym nasłonecznieniu.
W Polsce są nieliczne przykłady realizacji takich domów, mamy na tym polu małe doświadczenia, zwykle negatywne: techniczne i socjologiczne. Techniczne bo nieopanowaliśmy wykonania ocieplonego i szczelnego tarasu, a socjologicznie, gdyż nie znosimy by ktoś z góry nas podglądał, chociaż proponowane rozwiązania chronią przed tym całkowicie, zapewniają intymność i szeroki widok z własnego tarasu. Jest bardziej intymnie niż przy zabudowie szeregowej! Pozostaje jednak negatywne wyobrażenie, niewytłumaczone odczucia niechęci do takiej formy domu podobnie jak trudno wytłumaczyć ekipie wykonującej pokrycie tarasu by na budowę zabrała odkurzacz. Delikatne powłoki izolacyjne z łatwością podziurawione są przez kamyczki i grudki piasku naniesione na podeszwach butów, tylko odkurzaczem można je skutecznie usunąć przed przykryciem tych warstw kolejną warstwą szlichty i między innymi w ten sposób zapewnić szczelność. Brak konieczności budowania na stokach powoduje iż poszukuje się płaskich terenów.
W Polsce stawianie domów na zboczach nie spowodowało wynalezienia specjalnej formy budynku wpasowanego w stok. Forma domu góralskiego jest taką samą jak stawianego na nizinach. Mała różnica formy dachu, podwinięcie okapów spowodowane jest przeciwstawieniem się silniejszemu wiatrowi w górach i ochroną przed osuwającym się, topniejącym śniegiem, a zasadnicza bryła domu z regularnymi poziomami podłóg, zawsze stoi na płaskim kawałku ziemi lub na podmurówce odpowiednio niwelującej strome nachylenie. Nie ma tu półpoziomów, tarasów i wysokich murów oporowych.

 

Problemem w budynkach tarasowych jest wejście i dojazd. Muszą być schody, ale są trudności z wykonaniem pochylni, więc dla osób na wózkach trzeba przewidzieć windy lub platformy do transportu. Schody biegnące po terenie można zadaszyć, a do poszczególnych mieszkań tarasowych można dojść wygodnym korytarzem. Podjazd można zaplanować od dołu stoku lub od góry, wówczas garaże znajdować się mogą pod dolnym rzędem mieszkań lub domów tarasowych, albo na górze. Możliwe jest również wykonanie podjazdu równolegle do stoku, wymaga to jednak specjalnych konstrukcji drogich murów oporowych. Domy tarasowe w naturalny sposób własnymi ścianami opierają się naporowi ziemi, muszą być wzmocnione, a jego mieszkańcy są świadomi iż wspólnie odpowiadają za jego bezpieczną eksploatację i dbać będą o szczelność tarasów i kaskadową kanalizację deszczową i sanitarną, trudną do wykonania. Musi być szczególnie szczelna, wtedy skarpa nie zostanie podmyta i budynkowi nie zagraża awaria - pękanie ścian, stropów i przeciekanie tarasów.
Własnościowo jest to wspólne użytkowanie działki z usytuowanymi na niej domami, garażami, schodami i uzbrojeniem, a akty notarialne muszą precyzyjnie określać wspólne obowiązki eksploatacyjne.

Opis problemów związanych ze współwłasnością nieruchomości domu tarasowego, opis problemów eksploatacyjnych segmentu szeregowego i atrialnego są dobrym wstępem do wyjaśnienia czym jest:

 

Mały dom mieszkalny. Są dwa podstawowe kryteria wyróżniające ten typ zabudowy spośród innej:
pierwsze to konieczna współwłasność gruntu, na którym zbudowano dwa do maksimum czterech mieszkań. Więcej mieszkań lub możliwość całkowitego zbudowania domu z mieszkaniami, które mają pod sobą własne, nie dzielone z nikim kawałki gruntu, powoduje kwalifikację domu jako domu wielorodzinnego albo jednorodzinnej zabudowy bliźniaczej, szeregowej lub atrialnej czy jednorodzinnej tarasowej, gdzie każdy segment mieszkalny ma własny fundament i własny dach.
Drugie kryterium to współwłasność konstrukcji budynku i współwłasność chociaż części zarówno fundamentów jak i dachu.
W małym domu mieszkalnym wspólne elementy domu nakładają szczególne warunki wspólnej eksploatacji domu i koniecznych w tym względzie zapisów w umowie notarialnej ich właścicieli. Inaczej życie łatwo można zamienić w konflikt i horror trafnie ujęty w starej bajce o „Pawle i Gawle”. Mieszkania w małym domu mieszkalnym mogą być małe lub duże, apartamentowe. Dom może mieć garaże indywidualne, wspólne lub tylko wyznaczone miejsce parkowania pod gołym niebem. Wzajemne usytuowanie mieszkań, garazy we wspólnej konstrukcji bryły budynku powoduje istnienie podobnych problemów jak w segmentach szeregowych, atrialnych czy tarasowych.  

Zanim bliżej opiszemy różne typy małego domu mieszkalnego krótko scharakteryzujmy pozostałe wielorodzinne formy budownictwa mieszkaniowego. Mały dom mieszkalny ma wiele cech domów wielorodzinnych pomieszanych z walorami domów jednorodzinnych.

Dom wielorodzinny jest pojęciem ogólnym odnoszącym się do budynku, który może zawierać od dwu do kilkuset mieszkań. Już dwa mieszkania kwaterunkowe w jednym budynku lub mozaika własnościowa wielu mieszkań w jednym domu są kwalifikacją domu wielorodzinnego. Domów wielorodzinnych mamy kilka zasadniczych rodzajów: klatkowy, korytarzowy, galeriowy, oraz inne będące kombinacją typów podstawowych. Może być niski lub wysoki, występować pojedynczo lub jako wolnostojący budynek współtworzący osiedle albo jako kamienica w ciągu ulicy. Najczęściej domy te są podpiwniczone, mają wspólny system ogrzewania oraz pozostałych instalacji dla wszystkich mieszkań. Występuje tu różnorodność form własności, jej podziału i obowiązków eksploatacji, którą w imieniu mieszkańców sprawują instytucje ostatnio nakazujące w wielu przypadkach tworzenie wspólnot mieszkańców by rządzili się sami. Jest to problem złożony, do końca nie rozwiązany. Sytuację obciążają liczne błędy w przeszłości i niewydolność struktur np. budownictwa spółdzielczego, które miało monopol na wznoszenie domów wielorodzinnych.

Klatkowy dom wielorodzinny ma jedną lub kilka klatek schodowych z których umieszczone są wejścia do mieszkań po dwa, trzy lub cztery na jednej kondygnacji. Większa ich ilość jest możliwa gdy na poszczególnych piętrach znajduje się dodatkowo korytarz lub galeria. W budynkach wyższych niż trzy piętra obok schodów zwykle umieszcza się windę. Klatka schodowa, piwnica i suszarnie na poddaszu są pomieszczeniami wspólnymi mieszkańców. Mieszkania małe mają okna na jedną ze stron domu, mieszkania większe z dwu stron - na przestrzał budynku. Klatkowy dom wielorodzinny powstaje z zestawienia w szereg kilku klatek. Wolnostojący dom z jedną klatką nazwiemy punktowcem niezależnie od jego wysokości. Domy o dużej ilości kondygnacji i mieszkań wymagają odpowiednich zabezpieczeń przeciwpożarowych i dodatkowej drogi ewakuacyjnej. Domy mają loggie, balkony, a mieszkania znajdujące się na parterze indywidualne wyjścia do przydomowych ogródków, chociaż spotykamy tu ogromną różnorodność rozwiązań zależnie od lokalizacji i roli „klatkowca”, który może być segmentem bloku mieszkalnego, budynkiem wolnostojącym czy kamienicą przy ulicy. Domy usytuowane w centralnych miejscach zabudowy mają partery przeznaczone na handel lub usługi. Wówczas powstaje problem oddzielenia wejścia dla mieszkańców od dostępu do zaplecza i dostaw oraz frontu sklepów z witrynami i wejściami dla klientów.

Korytarzowy dom wielorodzinny ma wewnętrzny korytarz, z którego są wejścia do mieszkań mających jednostronną wystawę - na wschód lub zachód. Z oczywistych względów nie wolno stawiać domów korytarzowych z mieszkaniami na południe i północ, czyli mającym korytarz biegnący w kierunku wschód-zachód. Dom ten ma mieszkania małe - jedno lub dwu pokojowe. Szczególnie zadbać trzeba o przewody wentylacyjne, gdyż mieszkań tych nie można w sposób naturalny przewietrzyć. Korytarze powinny prowadzić do dwu przeciwległych klatek schodowych, przy których można lub trzeba, zainstalować dodatkowo windy. 
Dom utworzony z dwu segmentów klatkowych połączonych wewnętrznym, nawet długim korytarzem ma na jego końcach większe mieszkania na przestrzał budynku lub przewietrzane narożnie. Mieszkania te zestawione z małymi dostępnymi z korytarza tworzą lepszą kombinację od małych apartamentów - kawalerek typu hotelowego.
Spotyka się również korytarzowce z dużymi mieszkaniami apartamentowymi dwupoziomowymi, które mają pełne stropy oraz typu „maisonette” gdzie po usunięciu fragmentu stropu powstaje antresola, a jedno z pomieszczeń ma wysokość dwu kondygnacji. Wówczas korytarze prowadzące do mieszkań umieszczone są co drugą lub co trzecią kondygnację budynku. Daje to ciekawe - atrakcyjne rozwiązania wnętrz mieszkalnych, gdzie jeden z poziomów lub poprzez antresolę mieszkanie rozciąga się na całą szerokość domu co zapewnia optymalną wentylację. 
   
Galeriowy dom wielorodzinny powstaje gdy korytarz ze środka przesuniemy na zewnątrz domu. Wówczas likwidujemy problem przewietrzania mieszkania, ale od strony galerii umieszczona kuchnia i wejście do mieszkania niewiele polepszają układ funkcjonalny wnętrza mieszkania. Musi ciągle pozostać małe, a przy wejściu dodatkowo trzeba zrobić wiatrołap. Bowiem od strony galerii można usytuować kuchnię, gdyż umieszczenie tu sypialni lub pokoju dziennego nie jest w naszym kraju akceptowane. Dobre rezultaty osiągamy poprzez kombinację domu klatkowego z krótkimi korytarzami lub krótkimi galeriami zewnętrznymi. Dom galeriowy jest tani w budowie, gdyż galerię można wykonać w lekkiej konstrukcji. Dom klatkowy daje możliwość budowy wygodnych mieszkań, więc kombinacja małych i dużych mieszkań, daje ciekawe rezultaty architektoniczne i ekonomiczne, pod warunkiem, że galerie nie mają kilkudziesięciu metrów długości, a dom nie jest za wysoki.

Wielorodzinny dom punktowy - „wieżowiec” ma zwykle ponad 10 pięter, chociaż o ich racjonalnej wysokości decydują przepisy przeciwpożarowe. Najczęściej domy punktowe w Polsce mają od pięciu do dziesięciu kondygnacji, zaopatrzone są w windy i zsypy na śmieci, ale nie udało się jeszcze zrobić wejścia do domu z dala od komory śmieciowej. Smród przy wejściu i na klatce schodowej towarzyszy temu budownictwu z uwagi również na zbytnie zagęszczenie ludzi będące źródłem patologii społecznych, niszczenia, dewastacji domu, utraty dbałości o wspólny dom. Domofon nie stanowi wystarczającej zapory przed niepowołanymi gośćmi. Takie formy budownictwa mieszkaniowego były na świecie socjalną interwencją państwa budowy mieszkań dla najuboższych. Oczywiście spotykamy wieżowce mieszkalne w Paryżu czy Nowym Yorku z luksusowymi apartamentami dwukondygancyjnymi i wejściem strzeżonym przez portiera, który nie wpuści gości bez zgody domownika. Tylko, że w takich wieżowcach jedna osoba przypada nierzadko na 100 m2 powierzchni mieszkania, podczas gdy u nas na normatywne kilka metrów. Różnica jest oczywista. 

Kamienica to duży dom wielorodzinny z jedną klatką schodową stawiany przy ulicy w miastach i miasteczkach. W zależności od lokalizacji i zamożności właściciela mają różny standard wykonania i różną oprawę architektoniczną. W kamienicy ważna jest fasada frontowa. Najczęściej jest to dom będący klatkowym segmentem szeregowym. W małych miasteczkach, czasem dużych wsiach, spotkać można kamienice jak domy wolnostojące przy niedokończonych ulicach. Szczególne znaczenie urbanistyczne mają kamienice narożne. Po zniszczeniach wojennych ocalałe w miastach budynki mają ślepe ściany boczne, a puste miejsca między nimi zachęcają do budowy plomb - współczesnych kamienic - domów mających atrakcyjne lokalizacje miejskie. Często na parterze lokalizowane są sklepy lub biura.
Kiedyś na wysokim parterze lub pierwszym piętrze mieszkał jej właściciel, pod nim była suterena, czyli kondygnacja częściowo zagłębiona w terenie, gdzie mieściły się lokale użytkowe, lub mieszkania dla najuboższych. Podobnie najtańsze mieszkania znajdowały się na poddaszu, nierzadko była to szósta - siódma kondygnacja bez windy. Stromy prosty dach architekt francuski Mansart zastąpił dachem łamanym gdzie dolna, prawie pionowa jego część pozwalała na umieszczenie tu mieszkań mansardowych, facjatek z oknami w postaci lukarn przebijających połać dachową. Duże kamienice miały podwórka, do których prowadziła brama. Architektura kamienic z przełomu wieków jest bogatym wzorem detali i form konstrukcji murowanych, kamiennych oraz drewnianych. Ich wzajemna kombinacja stanowi przykład naturalnego rozwoju i przemieszania wielu czynników budujących formę architektoniczną. Jednak jeszcze nie odkrytą, ciągle fałszowaną przez powierzchowne maniery postmodernistyczne. Problemem jest tu budowa garażu, chociaż coraz częściej właśnie brama zamiast na podwórko prowadzi do podziemnego garażu lub umieszczanego na parterze domu. Przykrycie garażu płytą tworzyć może podniesione wewnętrzne podwórko.

 

Rodzaje małych domów mieszkalnych

 

Mały dom mieszkalny jest formą budynku mieszkalnego łączącego cechy mieszkania w domu jednorodzinnym i wielorodzinnym. Przyjęto, że ten typ domu może mieć od dwu do najwyżej czterech mieszkań w budynku stojącym na działce będącej współwłasnością jego mieszkańców. Wzajemny układ mieszkań jest taki, że niektóre części konstrukcji domu również są wspólne i nie można ich odizolować, wydzielić na prawach wyłącznej własności właściciela jednego mieszkania. Np. wspólne fundamenty lub dach, wspólna klatka schodowa etc. Powoduje to wspólne dbanie o jego konstrukcję lub uzgodnienie, kto co remontuje.
Mieszkanie w małym domu mieszkalnym ma szereg zalet. Współtworzą go mieszkania o standardzie powierzchni i układzie funkcjonalnym jak w dużym lub małym domu jednorodzinnym, często są to mieszkania wielopoziomowe, a ich budowa jest tańsza niż domu jednorodzinnego. Również tańsza jest eksploatacja. Domy te są mniejsze od drzew więc w ludzkiej skali, dają komfort luksusowego apartamentu z własnym garażem, można je stawiać nawet w śródmieściach miast, gdyż wysoki koszt działki dzieli się na cztery części proporcjonalnie do wielkości mieszkań.
Mieszkanie w takim domu jest bardziej bezpieczne niż w indywidualnym, można wyjechać na dłużej zostawiając mieszkanie opiece sąsiadów. Mieszkanie w nim polecam wszystkim, którzy nie lubią pracy w ogrodzie, strzyżenia trawników i podlewania kwiatków. Można to oddać w ręce sąsiada, który to lubi, chociaż odgarnianie śniegu warto rozdzielić sprawiedliwie by uniknąć sąsiedzkich kłótni, które gdy się utrwalą, nie pozwolą rozsądnie spojrzeć na rozdzielenie kosztów remontu wspólnego dachu, schodów czy malowania elewacji. Trudności życia w takim domu wynikają głównie ze stosunków sąsiedzkich. Trzeba poznać z kim będzie się mieszkać, co ma mniejsze znaczenie gdy budujemy dom jednorodzinny, chociaż ...  

 

Wyróżnijmy kilka typów małego domu mieszkalnego:

Kanapka lub Przekładaniec - dwa mieszkania jedno nad drugim.
Mamy tu zasadniczo dwa podstawowe warianty domu: klatkowy ze wspólnym wejściem i klatką schodowa, z której są wejścia do obu mieszkań, a schody prowadzą do mieszkania górnego oraz drugi gdy każde mieszkanie ma niezależne wejście, a do mieszkania górnego prowadzą niezależne, często zewnętrzne schody. Oba warianty można zestawiać w krótkie szeregi, chociaż najczęściej mamy układ bliźniaka mającego w sumie cztery mieszkania lub jest domem dwurodzinnym wolnostojący w ogrodzie.

 

Wariant pierwszy zmusza do wspólnego życia, pozwala lepiej wzajemnie pilnować bezpieczeństwa wymaga jednak by współwłaściciele dogadali się we wszystkim: sprzątaniu wspólnej klatki, wspólnego chodnika wejściowego, odśnieżania, etc... Mamy tu również dobrą izolację mieszkań od siebie i niestety mieszkania górnego od ogrodu. Praktycznie cały ogród otacza mieszkanie na parterze, więc dla mieszkania górnego trzeba wykonać taras (problemy domu tarasowego) lub loggię i przydzielić ogród na froncie. Zapewni to intymny charakter ogrodu dla parteru, bo wyjście do ogrodu z mieszkania górnego prowadzi przez wspólną klatkę schodową, chyba, że wykonamy niezależne drugie schody ogrodowe.

 
Podział i dostępność ogrodu jest problemem trudnym, ale w przypadku wariantu drugiego z niezależnymi wejściami i niezależnymi schodami na górę mamy: dwie furtki, dwa chodniki i automatycznie podzielony ogród na dwa mieszkania. Powstaje inny problem by schody na górę nie prowadziły blisko pokoi mieszkania dolnego, a raczej były usytuowane przy ścianie bez okien lub z małymi lufcikami do łazienki, garderoby czy spiżarni mieszkania dolnego. Zapewni to odpowiednią intymność i niezależność mieszkań. Dotyczy to również takiego podziału ogrodu by należący do „góry” nie leżał pod oknami sypialni i pokoju dziennego mieszkania dolnego. Jak do tego dodamy problem stron świata to stwierdzimy, że nie ma dobrych rozwiązań.

 

Trzeba się dogadać z pozostałymi współwłaścicielami, zwłaszcza gdy analizujemy usytuowanie garaży. Syrenki czy trabanty z silnikami dwusuwowymi należą do rzadkości, ale nikt nie chce by obcy samochód smrodził i hałasował pod oknami. Najlepiej gdy garaże umieścimy bezpośrednio w linii płotu i nie wpuścimy pojazdów do wnętrza działki. Jednak najczęściej ludzie chcą mieć garaż bezpośrednio przy mieszkaniu, więc przystawiamy je do głównej bryły lub wsuwamy w przyziemie. Zmniejsza to mieszkanie na parterze, utrudnia jego funkcjonalny układ, ale można wykonać taras na garażach. Spotyka się rozwiązania, w których w przyziemiu są wyłącznie garaże, pomieszczenia techniczne, a mieszkania są wyżej. Jeżeli działka jest mała, więc i mały ogród, izolacja mieszkań od niego jest problemem drugorzędnym 

 

Wspólna piwnica pozwala na umieszczenie w niej oddzielnych kotłowni i liczników zużycia gazu i wody. W wariancie pierwszym jest to proste. Prosty jest tu podział piwnicy oraz strychu na dwie suszarnie. Wariant drugi zabiera dodatkową powierzchnię na drugie schody do piwnicy i praktycznie mieszkanie na parterze jest odcięte od strychu. Wariant pierwszy bezpośrednio dzieli dach i fundamenty na dwóch właścicieli, kto za co odpowiada i remontuje.

 

Trudniejszą mamy sytuację gdy nie można wykonać podpiwniczenia. Wspólne pomieszczenie techniczne z jednym kotłem i licznikami zużycia ciepła jest propozycją optymalną, ale trudną do przyjęcia z uwagi na wspólną odpowiedzialność w jego eksploatacji. Trzeba wówczas szukać rozwiązań z indywidualnymi kotłami gazowymi umieszczonymi w powiększonej łazience z oknem i nawiewem powietrza (wymagana kubatura pomieszczenia minimum 8 m3, ale częściej potrzebna jest większa). Problem powstaje gdy nie ma gazu. Wówczas na parterze wydzielamy dwie kotłownie, więc nie będzie równego podziału domu między dwóch właścicieli. Mieszkanie na parterze będzie mniejsze. Komplikuje się podział kto za co odpowiada: wtedy najczęściej jeden odpowiada za fundamenty, drugi za dach. Tylko, że jak dach przecieka, to właściciel górnego mieszkania szybko załata dziurę, ale jak uszkodzone zostają fundamenty, ich izolacja lub gdy zostają podmyte, górny się denerwuje, że budynek marnieje, a dolny akurat nie ma pieniędzy na remont.
Pamiętajmy również o tym, że do komina musi być zapewniony dostęp dla kominiarza. Wspólny strych na poddaszu ułatwia rozwiązanie problemu, gdyż łatwo można umieścić wyłaz dachowy przy każdym kominie. Ale gdy poddasze jest zajęte przez mieszkanie, to uwaga: przemyślmy dokładnie usytuowanie okien połaciowych lub specjalnych wyłazów dachowych z ławkami kominiarskimi lub specjalnymi dachówkami ze stopniami do chodzenia po dachu. Inaczej kominiarz nie odbierze budynku do eksploatacji. Straż pożarna nie zgłasza specjalnych wymagań do tego rodzaju budownictwa, chyba, że dom jest wysoki czy zbudowany z materiałów łatwo zapalnych.
 Wspólny dom wspólny obowiązek.
Najczęstszym przypadkiem realizacji przekładańca jest wtórny podział domu jednorodzinnego na dwa niezależne mieszkania. Wtedy najczęściej przebudowa związana jest z realizacją wariantu drugiego - wykonania drugich, niezależnych schodów prowadzących na górę, ale problem osobnej instalacji pozostaje. Przecież nie będziemy wykonywali osobnych pionów kanalizacyjnych, ale jedno przyłącze wodociągowe i gazowe rozdzielmy na dwa niezależne z osobnymi pomiarami.

 

„Trójkącik” albo tercet - trzy mieszkania
Ilość wariantów wzajemnego usytuowania mieszkań tu wzrasta. Najprostszy wariant mamy gdy mieszkania leżą jedno nad drugim w układzie domu klatkowego. Powstaje trzywarstwowy „hamburger”. Wówczas frontowy ogród po obu stronach chodnika przydzielamy mieszkaniom górnym, pozostawiając wąski pas ziemi pod oknami przynależny do parteru, a tył działki już w całości dla mieszkania na parterze. Garaże w linii płotu, piwnica i strych podzielone na trzy części, mamy sytuacje jasne, bezkonfliktowe. Można garaże umieścić w przyziemiu budynku. Jeszcze klarowniejszy podział ogrodu daje umieszczenie klatki schodowej w narożniku domu. Dom taki może być zestawiany w szereg podobnie jak pozostałe warianty trzymieszkaniowego domu klatkowego. Wówczas pożądane jest wykonanie przejściowej klatki schodowej na parterze, by wszyscy mogli dostać się na podwórko, bo obejść domu już nie można. Tył całkowicie nie może należeć do parteru, bo jak coś z okna wypadnie to jak pozbierać np. porwane przez wiatr suszące się rzeczy ze sznurka na tarasie?

 

Wariant następny mamy gdy mieszkanie górne znajduje się nad dwoma mniejszymi położonymi na parterze. Występuje tu problem podziału piwnicy i strychu jeżeli budynek je ma. Najczęściej i najprościej całe poddasze przydzielić mieszkaniu górnemu i w piwnicy małe pomieszczenie gospodarcze. Pamiętajmy wówczas o tym, że mieszkania na parterze powinny mieć większą piwnicę bo nie ma gdzie suszyć prania. Ten problem jest trudny do rozwiązania w każdym przypadku, gdy ograniczony jest dostęp do strychu lub nie ma piwnicy. Problem miejsca na pranie i suszenie występuje w małych domach dostępnych, gdyż są małe i na wszystko skąpo miejsca. Pralka z wirówką wysuszającą nie jest najlepszym rozwiązaniem, część delikatnych tkanin ulega zniszczeniu, suszenie w garażu jest niehigieniczne, a w łazience jest za mało miejsca. Pralka mieści się w łazience, ale suszenie naprawdę jest problemem nierozwiązanym. Sznurki na balkonie lub w logi w blokach to zwyczajny widok. Ale gdzie suszyć pranie w domku jednorodzinnym, gdy nie ma strychu?! Może wspólna suszarnia będzie dobrą propozycją. W małym domu mieszkalnym będzie racjonalnie wykorzystywana, zwłaszcza na tradycyjnym strychu - poddaszu. 
We wspólnej klatce schodowej z wiatrołapem, w którym jest skrzynka na listy i domofon jest również miejsce na liczniki energii elektrycznej i zawory odcinające wodę i gaz. Sąsiad zapomniał zakręcić kurek, więc interwencja jest prosta. Inkasent może odczytać wskazania licznika bez wchodzenia do mieszkania. Pamiętajmy by wspólne urządzenia oraz instalacje umieszczać w pomieszczeniach wspólnie użytkowanych. Obszerny wiatrołap lub klatka schodowa pozwoli na stawianie tu rowerów i wózków, nie trzeba więc specjalnych pomieszczeń, chyba, że sąsiedzi nie zgadzają się na takie sytuacje, bo lubią sterylny porządek. Wtedy własny garaż staje się uniwersalnym magazynem i pomieszczeniem gospodarczym. Trzeba go nieco powiększyć.

 

Osobny problem stanowi przystosowanie domu dla osób niepełnosprawnych. Budowa mieszkań na parterze, nisko, bo tylko 30-40 cm ponad terenem pozwala na swobodne korzystanie z nich przez osoby na wózkach. Natomiast składane platformy, które można zamontować przy balustradzie schodów rozwiązują problem windy na piętro.

 

Wariant trzeci segmentu trzymieszkaniowego powstaje gdy jedno mieszkanie znajduje się na parterze jest dwukondygnacyjne z wewnętrznymi schodami, a pozostałe dwa mieszkania leżą jedno na drugim.
Mieszkanie dwukondygnacyjne nazywane z francuska „maisonnette” czyli „domkowe” jest atrakcyjnym mieszkaniem o standardzie domu jednorodzinnego. Wewnętrzne lekkie drewniane schody dają możliwość ciekawej aranżacji wnętrza i stworzenie naturalnego podziału na część dzienną z kuchnią, jadalnią i salonem na jednej kondygnacji, i z sypialniami i łazienką na drugiej. Ma licznych amatorów wśród tych, którzy szukają obszernego, wygodnego mieszkania, ale bez obowiązków dbania o działkę i lepiej zabezpieczonego przed złodziejami, gdyż sąsiedzi czuwają bo wszyscy mają wspólny system alarmowy.  Dodatkowo w układzie klatkowego małego domu mieszkalnego górne piętro takiego mieszkania może być dostępne niezależnie od zewnątrz ze wspólnej klatki schodowej. Umożliwia to podział mieszkania w przyszłości na dwa niezależne lub umieszczenie na jednej kondygnacji własnego lokalu użytkowego, gabinetu lub pracowni z niezależnym wejściem, albo jego wynajęcie.
Ten wariant z mieszkaniem dwu-kondygnacyjnym pozwala na budowę domu dwupiętrowego z piwnicą i strychem, ale również bez piwnic i wspólnego strychu, więc druga kondygnacja już jest pod skosem poddasza. 

 

Górne małe mieszkanie może mieć własne schody na strych, mieszkanie dwukondygnacyjne również, ale czy warto dla małego mieszkania znajdującego się na parterze prowadzić szerokie schody aż na trzecią kondygnację, gdzie przydzielono mu fragment poddasza z suszarnią. Pamiętajmy, że schody w każdej wersji małego domu mieszkalnego prowadzące do mieszkań muszą być wygodniejsze niż w domkach jednorodzinnych. Nie dotyczy to schodów wewnętrznych w domku lub mieszkaniu, które mogą być strome i wąskie. Natomiast wynikająca z przepisów prawa budowlanego wysokość stopnia nie może przekraczać 17,5 cm stąd wynika jego optymalna głębokość od 27 cm do 29 cm Szerokość biegu schodów od lica ściany do środkowej balustrady  nie może być mniejsza od 120 cm, a spocznik węższy niż 150 cm Muszą tu być pełno wymiarowe schody jak w budynku wielorodzinnym.  Dyskusję wzbudza wysokość balustrady. Ma mieć 90 czy 110 cm wysokości. Wszak mały dom mieszkalny zaliczany jest do budownictwa jednorodzinnego. Ja projektuję tu wyższą, bezpieczniejszą balustradę na schodach i balkonach.

 

Możliwy jest również wariant domu, w którym parter zajmuje duże mieszkanie jednopoziomowe, a nad nim są dwa mieszkania jedno lub dwu-kondygnacyjne.

Opisywany „tercet” można zbudować jako dom wąski i wysoki typu kamienica, mały i niski lub niski i rozłożysty typu bungalow. W każdej z jego odmian występuje problem garaży. Trzy garaże zajmują szeroki front domu. Propozycja jednego garażu na trzy samochody jest oszczędna, ale niechciana, przeciwnie, kupujący mieszkania w małym domu mieszkalnym coraz częściej chcieliby garaże na dwa samochody dla każdego mieszkania. Wyjściem z sytuacji jest umieszczenie garaży i komórek lokatorskich w wysokim podpiwniczeniu - suterenie. Garaże są wówczas albo całkowicie wsunięte w bryłę domu lub wystają przed lico tworząc tarasy dla mieszkań znajdujących się bezpośrednio nad nimi. Znowu mamy problemy z wykonaniem tarasu.

 

Przeciętna wielkość mieszkań w małym domu mieszkalnym wynosi 90-120 m2 pow. użytkowej dla mieszkania dużego oraz 50 - 60 m2 dla mniejszych. Oczywiście można budować jeszcze mniejsze, ale nie będzie to racjonalne, gdyż wówczas koszt metra kwadratowego gwałtownie wzrasta (instalacje, garaż etc. ..). Buduje się za to mieszkania większe niż 120 m2 - powstają wówczas duże, luksusowe mieszkania apartamentowe, dla których warto przewidzieć spiżarnie, wbudowany system odkurzania i specjalne pomieszczenia na śmieci. Kubły na śmieci ustawić przed wejściem? W przypadku domu dwu-mieszkaniowego dwa kubły jeszcze nie rażą, można je ukryć przy płocie i ścianie garażu. Każde mieszkanie ma swój pojemnik, przy swoim garażu. Większa ich ilość stwarza problem, zwłaszcza gdy mamy wspólny garaż na kilka samochodów. Grozi podrzucanie śmieci przez sąsiadów, a teraz za wszystko się płaci indywidualnie. Problem ten wymaga rozwiązania. Front domu jest jeden, a problemów kilka: garaże, chodnik wejściowy, ogródki i jeszcze śmietniki. 

 

Inne warianty domu z trzema mieszkaniami polegają na wykonaniu niezależnych schodów do mieszkań górnych, podobnie jak to miało miejsce w domu dwu-mieszkaniowym. Oczywiście możliwe jest wykonanie niezależnych wejść do każdego z trzech mieszkań, ale problemy z podziałem nieruchomości i dostępność piwnicy, strychu i garaży mocno się komplikuje. Może to być źródłem ciekawych koncepcji architektonicznych byle nie uciążliwych do życia. Wspólna konstrukcja domu ma bowiem jeszcze jeden ważny problem do rozwiązania - akustyka. Między segmentami szeregowymi można zbudować podwójny mur, w którym każda ściana dźwiga własny strop, przez co nie przenoszą się dźwięki od sąsiadów. W małym domu mieszkalnym rozwiązanie takie nie ma sensu, wytłumić trzeba stropy i ściany między sąsiadami mieszkającymi w tym samym segmencie, pływające podłogi z dodatkową izolacją podnoszą komfort i cenę budowy. Konstrukcja murowana i stropy betonowe są tu dobrym rozwiązaniem. Gdy dom chcemy zbudować w konstrukcji szkieletu drewnianego - o izolację akustyczną trzeba zadbać szczególnie.

 

„Czworak” - cztery mieszkania. Wariant piętrowego przekładańca jest tu możliwy, ale niesprawiedliwy. Bo jak kalkulować uciążliwość mieszkania na wyższych piętrach i atrakcyjność pierwszej lub drugiej kondygnacji. Dodatkowo piwnica lub suterena z garażami oraz strych dają dom pięciokondygnacyjny - gdzie budowa windy jest jak najbardziej na miejscu. Wąska plomba w mieście usprawiedliwia przyjęcie takiej koncepcji. Wówczas jak w starej kamienicy czynszowej na poddaszu znajdują się mieszkania najtańsze, a te najniżej z dostępem do ogrodu najdroższe.
Podstawowym wariantem będzie tu dom klatkowy gdzie dwa mieszkania są na wysokim parterze i dwa wyżej. W przyziemiu mamy po dwa garaże z każdej strony wspólnego wejścia, za garażami dwie komórki - piwniczki. Wtedy pomieszczenia te należą do mieszkań znajdujących się nad nimi. Front domu to podjazd i chodnik, a do małego wspólnego ogrodu z tyłu domu schodzi się po schodach bezpośrednio z klatki schodowej.
Najmniejszą odmianę takiego wariantu mamy gdy górne mieszkania są pod skosami, na poddaszu. Wariant większy to wybudowanie następnej kondygnacji nad nimi i uzyskanie mieszkań dwu-kondygnacyjnych z wewnętrznymi schodami prowadzącymi na poddasze z sypialniami. Wariant jeszcze większy to zbudowanie wszystkich mieszkań dwu-kondygnacyjnych typu „maisonnette”. Powstaje jednak wysoki dom, a apartamentowe mieszkania skłaniają do umieszczenia windy. Dom się więc znacznie powiększa, staje się drogi w budowie i eksploatacji.

 

Można uzyskać ciekawy efekt stawiając taki dom na stoku. Wejście od wyższej strony na górny poziom dolnego mieszkania, wtedy mamy tylko jedno piętro do pokonania by znaleźć się w mieszkaniu górnym. Dolne mieszkanie ma sypialnie piętro niżej. Inaczej niż zwykle, ale za to jest z nich bezpośrednie wyjście do ogrodu. Mieszkania górne mają przydzielone ogródki w głębszej części działki, a dojście do nich jest ścieżką na przedłużeniu klatki schodowej. Taki układ pozwala na dodatkowy podział każdego mieszkania dwukondygnacyjnego na dwa mniejsze lub swobodne wydzielenie lokalu użytkowego Garaże usytuowano obok wychodząc z założenia, że w trudnej lokalizacji mieszkanie ma priorytet. Mieszkania dolne mają podcienie, ciekawe lokalizacje dać mogą ciekawe rozwiązania architektoniczne.
Pozostańmy jednak przy wariancie z dwoma górnymi mieszkaniami jako apartamentami „maisonnette”. Wysunięcie garaży tworzy tarasy dla mieszkań mniejszych, więc tym wyżej zaproponujmy loggie lub tarasy na niezależnej konstrukcji.
Dom taki ma dowolne ustawienie do stron świata, gdyż mieszkania są „przestrzałowe”. Jeżeli wejście jest od południa to tarasy z tej strony, jeżeli od północy, to od frontu wsuwamy garaże w całości w bryłę domu, komórki gospodarcze wysuną się na zewnątrz z drugiej strony i taras gotowy. Dla czterech mieszkań warto zastanowić się nad wspólną kotłownią gazową i licznikami ciepła dla każdego mieszkania osobno.
Balkony i loggie w mieszkaniach na piętrze budzić mogą niepokój o intymność korzystania z ogrodu przez mieszkańców parteru. Tym bardziej, że zwykle w tym samym miejscu przewiduje się strefę dzienną lub sypialni na górze jak i na dole. Pomysły wzięte z domów tarasowych są bardzo użyteczne, chociaż w tym przypadku całkowicie odizolować mieszkańców się nie da. Dym z ogrodowego grilla, czy spadające zabawki z pietra na taras sąsiada będą tu częste. Trzeba polubić i takie sytuacje, a mieszkanie w małym domu mieszkalnym będzie dawało wiele satysfakcji poprzez swoją skalę i wygodę.
Opisane warianty przestrzenne małego domu mieszkalnego „czworaka” to punkt wyjścia do indywidualnych koncepcji zależnie od lokalizacji i wielkości działki. Opisana propozycja zajmuje możliwie najmniejszy teren. Możliwe są różnorodne warianty powstające przez wykonanie niezależnych wejść do mieszkań górnych, kombinacje z garażami indywidualnymi lub zbiorowymi. Możliwe jest wykonanie domu galeriowego z jedną zewnętrzną klatką schodową, domu galeriowo - tarasowego, dom taki może być punktowcem otoczonym ogrodem lub być segmentem zestawionym w szereg domu klatkowego czy galeriowego.

 

Małe domy mieszkalne mogą przybierać różnorodne formy architektoniczne, a coraz częściej montowane na tarasach ogrody zimowe, powodują, że stają się ciekawym akcentem architektonicznym wśród innej zabudowy. Oranżeria - ogród zimowy jest tu absolutnie na miejscu. Przecież część mieszkań znajduje się wysoko nad terenem działki, jest od ogrodu odizolowana, i mieszkańcy ci są co prawda jej współwłaścicielami, lecz cóż z niej mają?

Współwłasność właścicieli maksymalnie czterech mieszkań jest podstawową cechą małego domu mieszkalnego. Zreasumujmy główne problemy związane z tym typem zabudowy.

 

Po pierwsze - klucz podziału nieruchomości.
Mieszkania są różne, a ponieważ nie ma takich samych rodzin, każda z nich, w ramach możliwych propozycji odnaleźć tu może mieszkanie odpowiadające jej potrzebom. Stąd niepotrzebne jest różnicowanie ceny mieszkań w budynku, za wyjątkiem sytuacji domu typu „kamienica” - domu stojącego przy ulicy ze sklepem na parterze. Tak więc proponuję w rozliczeniach budowy przyjęcie jednakowej ceny metra kwadratowego, natomiast cena działki może i powinna być zróżnicowana, gdyż mieszkania mają ogrody o zróżnicowanej powierzchni, a niektóre w ogóle ich nie mają. Może to wynikać z lokalnych uwarunkowań koncepcji zabudowy lub z uzgodnień między sąsiadami. Mieszkanie można przecież kupić z ogródkiem lub bez.

Grunt pod budynkiem, tzw. powierzchnie zabudowy proponuję rozdzielić pomiędzy właścicielami proporcjonalnie do wielkości mieszkań. W uzasadnionych przypadkach koszt np. własnych schodów lub tarasów trzeba przyporządkować do mieszkania, do którego należą. Ponieważ zwykle oszacowanie kosztu wyodrębnionych elementów budynku jest trudny i niejednoznaczny, proponuje unikać zbytniego komplikowania formy domu. Kwestie finansowe są przyczyną najczęstszych konfliktów.

Istotną kwestią jest kolejność kupowania nieruchomości. Przed budową domu - mieszkania kupujemy grunt, a będąc właścicielem nieruchomości (nawet samego gruntu) można już uzyskać kredyt pod tą hipotekę.

 

Po drugie - powierzchnie i pomieszczenia wspólne.
Wspólne przedsionki, holle wewnętrzne, garaże zbiorcze lub korytarze prowadzące do garaży indywidualnych i pomieszczeń gospodarczych, piwnicy, klatka schodowa, płot, furtka, brama, śmietniki, wymagają dokładnego ustalenia sposobu ich użytkowania i odpowiedzialności za ich stan techniczny. Wspólne pomieszczenia to wspólne koszty. Osobny licznik energii elektrycznej do ich oświetlenia, licznika do energii lub ciepła zużytego do ogrzewania klatki schodowej, czy garażu zbiorczego. Zapewnienie dostępu do indywidualnych i wspólnych zaworów instalacyjnych, odpowiednie ich zaizolowanie przed zamarzaniem, wreszcie ustalenie zasad sprzątania, wszystkie te sprawy mają podstawowe znaczenie przy rozdziale kosztów na współwłaścicieli nieruchomości. Są to kwestie, które trzeba brać pod uwagę podczas projektowania, a później przy przekazywaniu mieszkań do zasiedlania. Trzeba jednoznacznie ustalić kto będzie odpowiedzialny za prowadzenie wspólnych rachunków.

 

Po trzecie - wspólna konstrukcja.
Mieszkania mają wspólne fundamenty i dach. Warto zaproponować taką formę domu by jednoznacznie za poszczególne elementy konstrukcji odpowiadali odpowiedni właściciele mieszkań. Na przykład za dach odpowiedzialni są mieszkańcy poddasza, za fundamenty właściciele mieszkań na parterze, ale za odnawianie elewacji, czy malowanie klatki schodowej wszyscy proporcjonalnie lub jednakowo. Ten punkt skłania do minimalizacji wspólnego majątku i szukania rozwiązań takich by każde mieszkanie miało własne wejście i schody. Za fundamenty i dach wówczas odpowiedzialni są wszyscy, bo cieknące rynny, czy odpadające tynki wszystkim jednakowo niszczą dom.

 
Po czwarte - wspólne instalacje.
Wspólne piony kanalizacyjne, czy rury spustowe odprowadzające wodę deszczową z dachu są własnością wspólną. Podobnie rzecz dotyczy wspólnych kominów z przewodami wentylacyjnymi.  Kominy te usytuowane są przy pomieszczeniach wymagających wentylacji. Pomieszczenia te należy zaprojektować tak by optymalnie umieszczone kominy pasowały do układu mieszkań leżących nad sobą. Stąd wygodne jest umieszczenie kuchni nad kuchnią, łazienki nad łazienką. Mamy problem usytuowania pieców do ogrzewania i podgrzewania wody. Jeżeli każde mieszkanie ma indywidualny piec - kocioł, zwróćmy uwagę na to, że zbyt duża odległość (ponad 4 metry) między kotłem, a umywalką, natryskiem czy wanną powoduje straty ciepła i straty wody. Zainstalowanie pompki cyrkulacyjnej jest dobrym rozwiązaniem, gdyż spowoduje ciągły przepływ wody więc zawsze będzie w kranach. Nie trzeba będzie czekać i jej marnować, ale lepiej aby pomieszczenia, w których potrzebna jest ciepła woda były blisko siebie. Jeden piec - kocioł zainstalowany dla kilku mieszkań wymaga montowania indywidualnych liczników ciepła. Jeżeli mamy ciepło z sieci miejskiej trzeba również instalować rozdzielacze ciepła i liczniki dla poszczególnych mieszkań.
  
Każde mieszkanie musi mieć osobny licznik na energię elektryczną, gaz i wodę. Miejsce usytuowania licznika gazowego powinno mieć zapewnioną odpowiednią wentylację. Usytuowanie baterii liczników w korytarzu przy wejściu jest wygodne, ale wymaga prowadzenia osobnych rur do wszystkich mieszkań. Podobnie jest z rozdzielaniem ciepła ze wspólnej kotłowni. W klatce schodowej trzeba przewidzieć do tego celu odpowiednią ilość miejsca i ładnie schować wszystko w estetycznych szafkach.

 

Po piąte - wspólne życie czyli nie rób drugiemu co tobie niemiłe.
Mieszkania w małym domu mieszkalnym projektuje się w układzie standardowo - podręcznikowym, zgodnie z ogólnym modelem życia przeciętnej rodziny. Tego typu domy realizowane są najczęściej w systemie developerskim „pod klucz”. Stąd dopiero na pewnym etapie realizacji, po uzyskaniu pozwolenia na budowę pojawia się konkretny klient dla konkretnego mieszkania. Ma on wówczas własne wymagania, chce dokonać zmian w układzie pomieszczeń, ale i te wykraczające poza zwykłe przestawianie ścianek działowych. Pyta o możliwość wprowadzania zmian na elewacji, chce przestawiać kominy...
Podczas indywidualnej aranżacji wnętrza przesuwanie kuchni w miejsce łazienki nie zawsze jest możliwe, chociaż jest to bardzo częsty zabieg przy wprowadzaniu zmian do projektu podstawowego, w którym zwykle proponuje się możliwie najdrobniejszy podział na pomieszczenia.
Rezygnacja z pokoju i tworzenie otwartych wnętrz z podzielonych jest łatwiejsze niż odwrotnie. Ale wraz z kuchnią nie można przesuwać komina, czy tak przestawiać armaturę, że sąsiadowi poniżej rura kanalizacyjna pokaże się pod sufitem. Można to robić nad własnym garażem, ale i tak trzeba pamiętać o odpowiedniej izolacji termicznej, bo garaż ma nieocieplane wrota! O ociepleniu jego ścian i stropu nie zawsze się pamięta.

 

Klient nasz ... szpan!

Najczęściej popełnianym błędem przez developera jest to, że zawiera umowy z klientami na kupno mieszkań w oparciu o rysunki koncepcyjne bez wprowadzania uwagi do umowy wstępnej z klientem o tym, że po wykonaniu projektu wykonawczego mogą pojawić się w mieszkaniu dodatkowe elementy, plan mieszkania może ulec nieznacznym zmianom. Dopiero projekt budowlany czy wykonawczy wskazuje dokładne usytuowanie i kształt kominów i pionów instalacyjnych. Często instytucje odpowiedzialne za media wprowadzają własne, pozanormatywne obostrzenia co do instalacji. Projektant musi zmienić projekt koncepcyjny lub wprowadzać zmiany podczas budowy. Wówczas to co jest realizowane może nieco różnić się od tego co klient otrzymał przy umowie. Później są nieporozumienia, i rozczarowania, gdy zaplanowanego umeblowania mieszkania nie można zrobić bo na drodze stoi szerszy komin lub ściana jest przesunięta o 10 cm . Wtedy klienci chcą korygować projekt, ale wiele zmian jest niemożliwych do wprowadzenia, gdyż wspólne elementy budynku wiążą i uzależniają formy i kształty mieszkań współtworzących dom w jeden system. Wówczas widoczne jest kto z przyszłych mieszkańców rozumie uwarunkowania wspólnej budowy i eksploatacji i czy projektant ma odpowiednie doświadczenie w budowie małych domów mieszkalnych. Czy uwzględnia prawo kupującego do indywidualnych wymagań.

Trzeba więc tak projektować układ mieszkań by zapewnić maksymalną elastyczność w ich aranżacji, by klienci mieli jak największą możliwość urządzenia sobie indywidualnych mieszkań. Wymaga to dokładnego przemyślenia usytuowania pionów instalacyjnych, kominów mających odpowiednią ilość kanałów wentylacyjnych i dymowo - spalinowych. Warto by komin miał dwa przewody wentylacyjne do każdej kuchni (okap + pomieszczenie) i rezerwowy przewód do kominka.
Stropy trzeba wykonać w konstrukcji umożliwiającej dowolne usytuowanie murowanych ścianek działowych, bo jeszcze lekkie ścianki całkowicie z gipso-kartonu są niechętnie widziane. Ale pokrywanie płytami suchego ścianek murowanych z cegły dziurawki weszło w standard.

Pamiętajmy o kwestiach akustyki, a gdy zamiast schodów drewnianych w mieszkaniu typu „maisonnette” zechcemy zbudować żelbetowe, to zapytajmy konstruktora, czy strop wytrzyma ten ciężar. Przy stropach o rozpiętości ponad 5 metrów niestety nie. Można natomiast na stropie postawić lekki kominek z wkładem grzewczym. Mieszkańcy górnego mieszkania sami zadecydują o powiększeniu komina o dodatkowy przewód, ale co zrobić gdy chęć zbudowania kominka mają sąsiedzi z dołu? Ich przewód kominkowy zabierze fragment pokoju na piętrze. Trzeba przewidywać te sytuacje, ale czy palenie w kominku w środku miasta, dymienie i smrodzenie sąsiadom jest w porządku? 
Zmiany na elewacji trzeba uzgadniać ze wszystkimi zainteresowanymi, przecież okna powinny by w pionie, a dodatkowy balkon może przeszkadzać mieszkającemu niżej bo lubi mieć słońce w pokoju.

Opisane problemy związane z projektowaniem, budową i eksploatacją małych domów mieszkalnych są wstępem. Nie mogłem ująć tu wszystkich zagadnień i przykładów. Starałem się wyłuskać charakterystyczne i główne cechy tego typu budownictwa.
 
W małym domu mieszkalnym mamy wszystkie elementy domku jednorodzinnego. Wyjątek to wspólni sąsiedzi i najczęściej braku ogrodu. Jest to dobre rozwiązanie na terenie miejskim i podmiejskim dla ruchliwej, pracującej i uczącej się rodziny, która często mieszkanie zostawia zamknięte. Budowa kilku lub kilkunastu segmentów takich domów stworzyć może kolonię, domów niższych niż drzewa, domów bezpiecznych, domów gdzie sąsiedztwo może uzyskać pozytywny wymiar współdziałania i współtworzenia dobrego miejsca zamieszkania.

Wygodne mieszkanie w tym typie zabudowy z powodzeniem pomieści kozę, można ją wyprowadzać na własny trawnik, a samochód teściowej będzie tu bezpieczny. Nie będzie musiała sprawdzać czy ciągle stoi w garażu. Jej wizyty nie muszą być częste. A niespodziewane będą do wytrzymania, bo mieszkania mogą mieć wszystko co potrzeba, tylne wyjście też. Psy są mile widziane, ale nie muszą pilnować domu. I tak nie ma tu miejsca na budę i wysoki płot od frontu.

 

Paweł Wład Kowalski.
 

© Copyright W.M. Pracownia Projektowania Miasta. Wszelkie prawa zastrzeżone  | o Pracowni | nagrody | kontakt | Ciekawe strony | Mapa strony